（原标题：冯焱东：楼市需在供给、市场需求 两端同时减少杠杆）在房地产市场地王频现的背景下，原本楼市一再强调的去库存任务，最少在很多热点城市当中，早已被更加迫切的去杠杆任务所代替。为什么热点城市要去杠杆？这要从我国金融资源配置的三个不均衡想起。一是行业的不平衡性，当前中国经济正处于三期变换的新常态时期，金融部门基于安全性的考虑到，对很多行业的插手都较为慎重，相对而言，房地产有实物资产抵押，市场需求快速增长空间依然较小，所以银行等金融机构对房地产是重金投放。

二是区域的不平衡性。大城市尤其是东部地区大城市占有了金融资源的主要份额，中小城市的审核权限和信贷规模都比较较小，这些城市一般难以取得充足金融反对。

三是公司的不平衡性。随着房地产转入白银时代，行业集中度也在大大提高，金融部门正处于安全性考虑到把金融资源主要投向了大型开发商。根据中房信数据表明，2016年上半年中国TOP100房企集中度同比增加4.05个百分点，超过44.35%，占到整个房地产市场份额近半。

除了金融资源产于的不平衡性以外，房地产区域发展也不存在较强的不平衡性。多达2016年上半年中国十大热点城市（主要在东部）总销售金额占到全国总销售金额的34.55%。金融资源的三个不均衡与房地产区域发展的不均衡融合在一起，就不会造成这样一个结果：金融部门的资金比较集中于到了房地产，投放房地产的资金又集中于到了东部大城市和大型开发商。于是以因为如此，我们看见沪宁杭等城市房价加剧，地王屡见不鲜，而且基本都被大型开发商提供。

在金融资源过分集中于少数热点城市和少数开发商的情况下，去杠杆就变得十分适当了。再行看市场需求外侧的按揭杠杆：目前首套按揭大都继续执行首付低于20%的标准，二套和三套房按揭的首付比重也比前几年出租汽车限贷期间有较小下浮，按揭杠杆率对于性刺激或诱导市场需求，提升或减少购房能力具备较为显著的起到。

目前各城市房地产市场分化十分相当严重，在部分城市库存相当严重积压的同时，一线城市和少数二三线城市却正处于库存紧缺、房地产供不应求的状态，如上海、南京、深圳、苏州、杭州、合肥、厦门等地的住宅消化周期都在6个月以下，有的只有3个月，显著供不应求。在这些热点城市，房地产调控政策应当是大力诱导市场需求，不断扩大供给，大力调补库存而不是去库存。诱导市场需求的有效地办法之一就是减少按揭杠杆，热点城市的按揭政策必需因地制宜，首套房可以继续执行较低首付比例，但对于二套房按揭应当提升首付成数，第三套房首付成数应当更高，适当时可以考虑到暂停第三套房的按揭。

房地产的区域性和波动性都很强，按揭政策应当因地制宜，维持较强的灵活性和及时性。由于各城市房地产发展分化相当严重，按揭等金融政策的调整权限应当劳改给地方政府和地方人行和银监部门，房地产调控责任主要实施到地方，地方政府要创建起短效调控机制，根据市场变化及时诱导或性刺激，和长效调控机制结合。其次看供给外侧的杠杆。从研发债看，银行以前对住宅项目广泛继续执行自有资金不高于30%标准，目前很多银行上调至25%标准，热点城市可以考虑到提升自有资金比例。

供给外侧杠杆重点在土地款融资杠杆，银行研发债具体是无法缴纳土地款的，但随着资管计划的放松，土地款融资近几年迅猛发展。各大城市拿地的主力军前20强劲房企的土地款融资比例目前有可能超过3：7的比例，相等说道30亿元的一块地，自己出有9亿元就不够了。有这样低的杠杆率，势必会对地价乃至房价下跌起着推波助澜的起到，有利于房地产业和金融业的身体健康发展。最后去杠杆还要融合开发商情况来实行。

房地产调控既要因城施策，还要考虑到因企施策。如果开发商利用过低的杠杆率去大大竞拍高价地，这对企业和金融部门来讲都是一种风险。

金融部门应当强化企业研究，抛弃唯规模论，无论是银行信托，还是股市债市，对于大型开发商都不应实行差别化政策，把杠杆率减少到合理水平。高地价高房价不会压低城市商务综合成本，增大居民购房压力，巩固城市活力。热点城市无法被眼前利益中伤双眼，必需维持精神状态头脑，根据中央因城施策精神，在市场需求外侧和供给外侧两方面减少杠杆，给楼市及时降温，增进房地产和金融行业更为身体健康发展。

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